Národní rada SR dne 27.4.2022 schválila nový Zákon č.201/2022 Sb – Zákon o výstavbě. Tento zákon vstoupí v platnost 1.4.2024. Od tohoto dne se výrazně změní legislativa vztahující se k problematice mobilních domů.
První zásadní rozdíl je vidět samotné definici stavby. V současnosti platný stavební zákon č.2 č. 56/1976 Sb. v § 43, článek 1, definuje stavbu následovně: Stavba je stavební konstrukce postavená stavebními pracemi ze stavebních výrobků, která je pevně spojena se zemí nebo jejíž osazení vyžaduje úpravu podkladu.
Pevným spojením se zemí se rozumí:
-
- spojení pevným základem,
- upevnění strojními součástkami nebo svarem o pevný základ v zemi nebo o jinou stavbu,
- ukotvení piloty nebo lany s kotvou v zemi nebo na jiné stavbě,
- připojení na sítě a zařízení technického vybavení území,
Nový Zákon o výstavbě č.201/2022 Zz (dále jen „Zákon“) v §2, článek 1 definuje stavbu následovně:
Stavba je stavební dílo zhotovené stavebními pracemi, s vymezenou účelovou funkcí, které je umístěno na pozemku, trvalé konstrukci nebo jiné stavbě, která je samostatně užívání schopna, bez ohledu na způsob osazení nebo upevnění a na druh použitého materiálu.
Nový Zákon také hned v §1, článek 2, bod a) říká, že „Zákon se vztahuje i na: výrobek dovezený na místo osazení již smontovaný nebo na místě osazení zkompletovaný z dovezených dílců, má-li plnit účel stavby (dále jen „smontovaný výrobek“)“
Na první pohled je vidět zásadní rozdíl současné definice stavby a definice stavby po 1.4.2024. Dnes všeobecně používaný argument že mobilní dům není stavba neboť není pevně spojen se zemí zcela ztratí relevanci.
Stavbou se bude chápat každé stavební dílo zhotovené stavebními pracemi, s vymezenou účelovou funkcí, bez ohledu na způsob osazení nebo upevnění a na druh použitého materiálu.
V praxi to bude znamenat, že se definitivně ukončí polemiky se stavebními úřady či se u mobilního domu, dovezeného kontejneru nebo kontejnerového domu jedná o stavbu nebo ne. Všechny mobilní a kontejnerové domy ať už s podvozkem nebo bez, ať už na místě postavené nebo dovezené, plnící funkci stavby, budou stavebními úřady považovány za stavby.
Co bude s dnes již existujícími mobilními nebo kontejnerovými domy, které byly případně ještě budou postaveny do 31.3.2024?
Existuje velké množství mobilních nebo kontejnerových domů, které existují na základě tvrzení, že se nejedná o stavby, protože nejsou pevně spojeny se zemí nebo s přípojkami. Stavební úřady často situaci neřešily s ohledem na různé výklady současného zákona a potenciálně možné spory s vlastníky mobilních domů končící tvrzením proti tvrzení.
Nový Zákon dává stavebním úřadům jasná pravidla definování mobilního nebo kontejnerového domu jako stavby a také jasné nástroje jak situaci řešit.
V momentě, kdy stavební úřad mobilní nebo kontejnerový dům definuje podle nového Zákona za stavbu, ve většině případů tedy za stavbu postavenou bez stavebního povolení, má právo ve smyslu §63 žádat od vlastníků vypořádání staveb postavených bez stavebního povolení formou osvědčení.
Proces osvědčení stávající stavby má mnoho náležitostí stavebního a kolaudačního řízení, vyžaduje se kromě doložení vlastnických práv a dokumentace skutkového stavu i doložení stanovisek dotčených orgánů, což bude velmi často problematické, protože většina mobilních a kontejnerových domů se osadila hlavně z důvodu nemožnosti na daném místě získat stavební povolení. Pokud vlastník takové osvědčení nezíská, stavební úřad bude moci bez problémů as oporou v Zákoně nařídit odstranění stavby. Dokonce pokud by se vlastník zatajoval a nekomunikoval a nepožádal o osvědčení stavby, stavební úřad může stejně nařídit stavbu odstranit.
Z § 63 vybíráme důležitá ustanovení :
(1) Stavební úřad na žádost vlastníka stavby osvědčí způsobilost stavby k provozu, jde-li o stavbu zhotovenou bez stavebního povolení nebo bez ohlášení, nebo stavbu užívanou bez kolaudačního rozhodnutí č. 50/1976 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) ve znění pozdějších předpisů od 1. ledna 1990 do 31. března 2024 a vlastník stavby prokáže, že
- a) stavba svým stavebnětechnickým stavem a vybavením odpovídá základním požadavkům na stavby a účelu, k němuž ji vlastník nepřetržitě bez nedostatků užívá, a stavební úřad v řízení zjistí, že stavba neohrožuje život,
- b) je vlastníkem pozemku nebo má jiné právo k pozemku a došlo k uspořádání pozemku podle zvláštních předpisů,
- e) ke stavbě je vypracována dokumentace skutkového stavu stávající stavby pro účely kolaudace nepovolené stavby, pokud si vypracování takové dokumentace stavební úřad vyžádá.
(3) Vlastník stavby je povinen podat žádost o přezkoumání způsobilosti nepovolené stavby k provozu. Přílohou žádosti je dokumentace potvrzující skutečnosti podle odstavce 1 včetně závazných stanovisek dotčených orgánů.
(4) Prokáže-li vlastník stavby způsobilost stavby k provozu podle odstavce 1, stavební úřad vydá ke stavbě osvědčení o způsobilosti stavby k provozu. Osvědčení o způsobilosti stavby k provozu má účinky kolaudačního osvědčení podle tohoto zákona
(5) Neprokáže-li vlastník stavby splnění podmínek podle odstavce 1, stavební úřad nařídí odstranění stavby. Neprokáže-li vlastník stavby užívání stavby bez stavebně technických a provozních nedostatků, stavební úřad nařídí neodkladné stavební úpravy. Neuskuteční-li vlastník stavby nařízené neodkladné stavební úpravy a neodstraní vadný stav, stavební úřad nařídí odstranění stavby.
(7) Nepodá-li vlastník stavby žádost o přezkoumání způsobilosti nepovolené stavby k provozu ani na výzvu stavebního úřadu, stavební úřad nařídí odstranění stavby.
Jaké možnosti tedy zůstanou pro zájemce o mobilní bydlení?
Z pohledu mobilních domů je důležitým ustanovením nového Zákona Příloha č.2 (Seznam drobných staveb), odstavec 1, bod j), kteří říká:
Za drobnou stavbu bude považován: dům na stromě a mobilní dům do 25 m2 zastavěné plochy v zastavěném území; za mobilní dům se nepovažuje obytné vozidlo s přiděleným evidenčním číslem vozidla.
Nový zákon tedy umožňuje osazení mobilního domu jako Drobnou stavbu, což však s sebou nese několik zásadních omezení, ale i jistá pozitiva:
-
- maximální zastavěná plocha mobilního domu bude 25 m2
- mobilní dům musí být umístěn v zastavěném území (v intravilánu)
- na osazení Drobné stavby tak jako v současnosti bude postačovat ohlášení Drobné stavby
- obytné vozidlo s přiděleným evidenčním číslem vozidla nebude považováno za mobilní dům a tedy ani za drobnou stavbu
Je třeba podotknout, že velmi důležitým je uvedení informace, že obytné vozidlo s přiděleným evidenčním číslem vozidla se nepovažuje za mobilní dům a tedy ani za drobnou stavbu. Znamená to tedy, že takový vůz pod stavební zákon nespadá. Toto jasné vymezení podpoří segment obytných vozidel, karavanů a tiny housů s přidělenou SPZ.
Jaká tedy bude budoucnost mobilních domů na Slovensku?
Stavební úřady budou mít v ruce jasná pravidla pro povolování mobilních a kontejnerových domů, bez diskuse o tom, zda jde o pevné spojení se zemí nebo s přípojkami, či nikoli. Stavební úřady dostanou také silný nástroj s možností nařizovat odstranění mobilních a kontejnerových domů, které nejsou zkolaudovány nebo neprojdou procesem osvědčení
Zařazení mobilních domů do kategorie Drobných staveb a omezení na 25 m2 způsobí pokles zájmu v segmentu velkých mobilních domů převážených na kamionech, jelikož každý takový mobilní dům stavbou a bude jej třeba kolaudovat.
Jelikož obytná vozidla s přidělenou SPZ nebudou považována za stavby, netýká se jejich stavební zákon a nevyžadují se povolovací procesy, lze očekávat významný nárůst jejich využívání v podobě různých obytných vozidel, karavanů, tiny housů s SPZ a také nárůst počtu různých předělávek jiných vozidel, nebo dodávek na krátkodobé bydlení a cestování.
Důležitým aspektem obytných vozidel s přidělenou SPZ je jejich celková hmotnost která zpravidla nesmí přesáhnout 3,5 tuny. Tato skutečnost bude limitovat jejich vybavení standardním těžkým nábytkem a spotřebiči a jejich celoroční využívání bude také omezeno z důvodu nutnosti masivního zateplení pro které v těchto vozidlech není prostor.
Zařazení mobilních domů do kategorie Drobných staveb s limitem 25m2 zastavené plochy as maximální výškou 5 m, zákonitě přivede investory k úvahám zda nebude mít větší smysl si raději nechat Drobnou stavbu postavit a eliminovat tím nedostatky, které mají mobilní domy kvůli potřebě jejich transportu. (nízká světlá výška interiéru, obdélníkový půdorys s max. šířkou 4 m, vysoké dopravní a manipulační náklady, atd.)
