Il 27 aprile 2022 il Consiglio nazionale della Repubblica slovacca ha approvato una nuova Legge n. 201/2022 Coll. – Legge sull'edilizia. Questa legge entrerà in vigore il 1° aprile 2024. Da oggi in poi la legislazione relativa al tema delle case mobili cambierà in modo significativo.
La prima differenza fondamentale è riscontrabile nella definizione stessa dell'edificio. La legge sull'edilizia attualmente in vigore n. 56/1976 Coll. al §43, articolo 1, definisce l'edificio come segue: Un edificio è una struttura edilizia costruita mediante lavori di costruzione con prodotti da costruzione, che è saldamente collegata al terreno o la cui installazione richiede la preparazione della base.
Un solido collegamento a terra significa:
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- collegamento con una solida base,
- fissaggio con parti di macchina o saldatura su una solida fondazione nel terreno o su un'altra struttura,
- ancoraggio con pali o funi con ancoraggio nel terreno o su altra struttura,
- connessione alle reti e agli apparati tecnici del territorio,
La nuova legge sull'edilizia n. 201/2022 Coll (di seguito denominata "legge") al §2, articolo 1 definisce la costruzione come segue:
Un edificio è un'opera di costruzione realizzata mediante opere di costruzione, con una funzione d'uso definita, che è situata su un appezzamento di terreno, una struttura permanente o un altro edificio, che è suscettibile di uso autonomo, indipendentemente dal metodo di installazione o fissaggio e dal tipo di materiale utilizzato.
La nuova legge prevede inoltre immediatamente al §1, articolo 2, lettera a) che "La legge si applica anche: al prodotto importato nel luogo di installazione già assemblato o completato nel luogo di installazione con parti importate, se deve soddisfare lo scopo della costruzione (di seguito denominato "prodotto assemblato")"
A prima vista, esiste una differenza fondamentale tra l’attuale definizione di costruzione e la definizione di costruzione dopo il 1° aprile 2024. Oggigiorno l'argomentazione generalmente utilizzata secondo cui una casa mobile non è un edificio perché non è saldamente collegata al suolo perderà completamente la sua rilevanza.
Per edificio si intende qualsiasi opera edilizia realizzata mediante lavori di costruzione, con una funzione d'uso definita, indipendentemente dal metodo di installazione o fissaggio e dal tipo di materiale utilizzato.
In pratica ciò significherà che le controversie con le autorità edilizie se una casa mobile, un container importato o una casa container siano o meno una costruzione finiranno definitivamente. Tutte le case mobili e container, con o senza telaio, costruite sul posto o importate, che svolgono la funzione di edificio, saranno considerate edifici dalle autorità edilizie.
Cosa accadrà alle case mobili o container esistenti che sono state o saranno costruite fino al 31.3.2024?
Esistono numerose case mobili o container che esistono sulla base dell'affermazione che non sono edifici perché non sono saldamente collegate al suolo o ai collegamenti. Le autorità edilizie spesso non hanno affrontato la situazione a causa delle diverse interpretazioni della legge attuale e delle potenziali controversie con i proprietari di case mobili che si concludevano con una rivendicazione contro un'altra pretesa.
La nuova legge fornisce alle autorità edilizie regole chiare per definire una casa mobile o container come un edificio, nonché strumenti chiari per affrontare la situazione.
Se ai sensi della nuova legge l'autorità edilizia definisce una casa mobile o container come un edificio, cioè nella maggior parte dei casi come un edificio costruito senza permesso di costruire, ai sensi del § 63 ha il diritto di esigere dai proprietari il pagamento degli edifici costruiti senza permesso di costruire sotto forma di certificato.
L'iter di certificazione di un edificio esistente prevede molti elementi costruttivi e procedurali di approvazione, oltre alla prova dei diritti di proprietà e alla documentazione della situazione di fatto, è richiesto anche di fornire prova dei pareri delle autorità interessate, che molto spesso saranno problematico, perché la maggior parte delle case mobili e container sono state installate principalmente a causa dell'impossibilità di ottenere il permesso di costruzione. Se il proprietario non ottiene tale certificato, l'autorità edilizia potrà ordinare la rimozione dell'edificio senza problemi e con il supporto della legge. Anche se il proprietario si nasconde, non comunica e non richiede il certificato di costruzione, l'autorità edilizia può comunque ordinare la rimozione dell'edificio.
Selezioniamo disposizioni importanti dal §63:
(1) Su richiesta del proprietario dell'edificio, l'autorità edilizia certifica l'idoneità dell'edificio all'esercizio, se si tratta di un edificio costruito senza permesso di costruire o senza notifica, o di un edificio utilizzato senza una decisione di approvazione ai sensi dell'art. Atto n. 50/1976 Coll. sulla pianificazione territoriale e sulla regolamentazione edilizia (legge sull'edilizia), come modificata dal 1° gennaio 1990 al 31 marzo 2024, e il proprietario dell'edificio dimostra che
- a) l’edificio soddisfa i requisiti fondamentali dell’edificio e lo scopo per il quale il proprietario lo utilizza ininterrottamente e senza difetti in termini di condizioni tecniche di costruzione e attrezzature e l’ufficio edile constata nel procedimento che l’edificio non mette in pericolo la vita,
- b) è proprietario del terreno o ha altro diritto sul terreno e il terreno è stato sistemato secondo norme speciali,
- e) sia redatta la documentazione dello stato di fatto dell'edificio esistente ai fini dell'approvazione dell'abusivismo edilizio, qualora l'autorità edilizia richieda la redazione di tale documentazione.
(3) Il proprietario dell'edificio è obbligato a presentare una richiesta per l'esame dell'idoneità dell'edificio non autorizzato all'esercizio. Alla domanda è allegata la documentazione attestante i fatti di cui al comma 1, compresi i pareri vincolanti delle autorità interessate.
(4) Se il proprietario dell'edificio dimostra che l'edificio è idoneo all'esercizio ai sensi del paragrafo 1, l'autorità edilizia rilascia un certificato di idoneità all'esercizio dell'edificio. Il certificato di idoneità dell'edificio all'esercizio ha gli effetti del certificato di approvazione ai sensi di questa legge
(5) Se il proprietario dell'edificio non dimostra che le condizioni di cui al comma 1 sono soddisfatte, l'autorità edilizia ordina la rimozione dell'edificio. Se il proprietario dell'edificio non dimostra che l'edificio viene utilizzato senza carenze strutturali e operative, l'autorità edilizia ordinerà modifiche immediate dell'edificio. Se il proprietario dell'edificio non esegue le modifiche edilizie urgenti ordinate e non elimina lo stato difettoso, l'autorità edilizia ordinerà la rimozione dell'edificio.
(7) Se il proprietario dell'edificio non presenta una richiesta di esame dell'idoneità dell'edificio non autorizzato all'esercizio anche su richiesta dell'autorità edilizia, l'autorità edilizia ordinerà la rimozione dell'edificio.
Quindi quali opzioni rimarranno per chi è interessato alla vita mobile?
Dal punto di vista delle case mobili, una disposizione importante della nuova legge è l'allegato n. 2 (Elenco delle piccole costruzioni), comma 1, punto j), che recita:
Verranno presi in considerazione un piccolo edificio: una casa sull'albero e una casa mobile fino a 25 mq di superficie edificata in un centro abitato; non è considerato camper un veicolo abitativo con targa automobilistica assegnata.
La nuova legge consente quindi l'installazione di una casa mobile come un piccolo edificio, che però porta con sé alcune limitazioni fondamentali ma anche alcuni aspetti positivi:
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- la superficie massima edificata della casa mobile sarà di 25 m2
- la casa mobile deve essere ubicata in un centro abitato (in zona urbana)
- per l'installazione di un Edificio Minore così come è attualmente sarà sufficiente la notifica dell'Edificio Minore
- un veicolo abitativo con targa automobilistica assegnata non sarà considerato casa mobile e quindi nemmeno una piccola costruzione
Si tenga presente che è molto importante inserire l'informazione che un veicolo abitativo con targa automobilistica assegnata non è considerato una casa mobile e quindi nemmeno una piccola costruzione. Ciò significa che un tale veicolo non rientra nella legge sulla costruzione. Questa chiara definizione supporterà il segmento dei camper, roulotte e minicase con targa assegnata.
Quale sarà allora il futuro delle case mobili in Slovacchia?
Le autorità edilizie avranno a disposizione regole chiare per consentire case mobili e container, senza discutere se si tratti di un collegamento fisso a terra o di collegamenti o meno. Le autorità edilizie riceveranno inoltre un potente strumento con la possibilità di ordinare la rimozione delle case mobili e container che non sono approvate o che non superano il processo di certificazione
L'inclusione delle case mobili nella categoria Piccole costruzioni e la limitazione a 25 m2 causerà una diminuzione dell'interesse nel segmento delle grandi case mobili trasportate su camion, poiché ciascuna di queste case mobili è un progetto di costruzione e dovrà essere approvata.
Dato che i camper con targa assegnata non sono considerati costruzioni, non sono coperti dalla legge edilizia e non sono necessarie procedure di autorizzazione, un aumento significativo del loro utilizzo sotto forma di diversi camper, roulotte, piccole case con targa e anche un si può prevedere un aumento del numero di varie conversioni di altri veicoli o forniture per alloggi e viaggi a breve termine.
Un aspetto importante dei camper con targa assegnata è il loro peso totale, che di norma non deve superare le 3,5 tonnellate. Ciò limiterà il loro equipaggiamento con mobili ed elettrodomestici pesanti standard, e anche il loro utilizzo durante tutto l'anno sarà limitato a causa della necessità di un isolamento massiccio, per il quale non c'è spazio in questi veicoli.
L’inclusione delle case mobili nella categoria dei Piccoli Edifici con un limite di 25 m2 di superficie edificata e un’altezza massima di 5 m porterà naturalmente gli investitori a considerare se non avrebbe più senso realizzare un Piccolo Edificio e quindi eliminare le carenze delle case mobili dovute alla necessità del loro trasporto. (ingombro interno ridotto, pianta rettangolare con larghezza massima di 4 m, costi di trasporto e movimentazione elevati, ecc.)
